פסק-דין בתיק ע"א 2331/08

מבוא

1.         בעלי הדין רכשו את מלוא זכויות הבעלות בנכס מקרקעין, הכולל מבנה בן שתי קומות, המצוי ברח' רשב"ם 5 בירושלים. ההסכם לרכישת הזכויות נכרת ביום 25.11.01 בין בעלי הדין לבין מנהל עזבונה של הבעלים הקודם של הנכס, עו"ד עודד פלדמן.

המערערים (להלן - " ספיר") והמשיבים (להלן - " וינגרטן") חתמו על מספר הסכמים בנוגע לחלוקת הנכס וניהולו.

עוד בטרם נחתם ההסכם עם עו"ד פלדמן לרכישת הזכויות בנכס, הגיעו בעלי הדין להסכם, שנחתם ביום 12.11.01, לפיו ספיר יהיו בעלי הזכויות בשתי הדירות (היחידות) שבקומה השניה של המבנה, ועבור זכויותיהם ישלמו ספיר סך של 290,500 דולר, כש- 200,000 דולר ישולמו לעו"ד פלדמן ו- 90,500 דולר ישולמו על-ידי ספיר לוינגרטן. הסכום האמור שולם לוינגרטן עבור פינויו של דייר מוגן שהחזיק באחת מהדירות שבקומה השניה וכן עבור קיום יתר התחייבויות וינגרטן על-פי ההסכם הנ"ל מיום 12.11.01 (להלן - " ההסכם בכתב יד"). ביום 25.11.01 חתמו הצדדים על "נספח להסכם שיתוף" (נראה כי מדובר בנספח להסכם בכתב יד) ובו הוסדרו נושאים שונים הנוגעים לשיפוץ הנכס, עבודות בנייה והריסה, פינוי הדייר המוגן  וחלוקת השימוש במבנה (להלן - " הנספח להסכם השיתוף").

כל יתר הזכויות בנכס, לרבות זכויות הבניה והזכות לממשן, יוחדו לוינגרטן, כפי שהוסדר במערכת הסכמי שיתוף נוספת מיום א' טבת תשס"ד (16.12.01).

על-פי ההסכם בכתב יד, התחייבו וינגרטן "להחליף" את חדר המדרגות ל"חדש בצורה נאותה ונאה", לשפץ את חזותו של כל המבנה לאחר סיום הבניה שוינגרטן התכוונו לבצע על הגג, לשפץ את הגינה ושטח הכניסה למבנה ולהקצות לספיר שטח בחצר לצורך הקמת מחסן. חלק מהתחייבויות אלה פורטו פירוט נוסף בנספח להסכם השיתוף.

כרקע נוסף יצוין, כי המבנה שנרכש היה מבנה ישן, שדרש שיפוץ, וכי ספיר תכננו להתגורר בפועל בדירותיהם סמוך לאחר הרכישה, בעוד שוינגרטן התכוונו לבנות על גג המבנה ולא היו אמורים להשתמש בעצמם בשלב זה בחלקי הנכס שנרכש.

תוכנית הבניה של וינגרטן לא מומשה עדיין. וינגרטן טוענים, כי הדבר נובע, בין היתר, מכך שספיר מכשילים את האפשרות לקבל היתר בנייה. ספיר, אשר תפסו בעצמם חזקה בדירותיהם, שיפצו בפועל חלקים שונים של הנכס, לרבות חלקים של הרכוש המשותף, ובכלל זה החליפו את המדרגות ושיפצו את חדר המדרגות, הגינה ושטח הכניסה לבנין. שיפוץ זה נעשה, על-פי טענת וינגרטן, ללא קבלת הסכמתם. לטענת ספיר, השיפוץ בוצע לאחר שוינגרטן לא קיימו את התחייבותם לשפץ, מה גם שמדובר במבנה רעוע ומסוכן. 

2.         בסמוך לאחר החתימה על מערכת ההסכמים הנ"ל התגלעו בין בעלי הדין מחלוקות בנושאים רבים שבגינם נקטו הצדדים בהליכים משפטיים אחדים בבית משפט השלום. פסק הדין שעליו הוגש הערעור דנן ניתן בשניים מבין אותם הליכים.

בת"א 6530/03 הוגשה תביעת וינגרטן נגד ספיר, אשר לאחר תיקונה היתה תביעה לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לוינגרטן כתוצאה מהשיפוץ שנעשה על-ידי ספיר (בסך 197,962 ש"ח) וסילוקה של אחת המרפסות שנבנתה על-ידי ספיר.

בת"א 10597/04 הוגשה תביעת ספיר נגד וינגרטן, בה נתבעו סכומי כסף שונים, בסכום כולל של 273,206 ש"ח, בין היתר בגין החזר עלות השיפוצים שביצעו ספיר, בגין נזקים שנגרמו לספיר כתוצאה מעיכוב בפינוי הדייר המוגן (מה שעיכב את תפיסת החזקה בדירות על-ידי ספיר), בגין נזקים שנגרמו לספיר כתוצאה מעיכוב בתשלום התמורה שוינגרטן היו אמורים לשלם לעו"ד פלדמן, ובגין עניינים נוספים.

3.         הדיון בשתי התובענות אוחד. ביום 13.5.08 ניתן פסק הדין בתובענות אלה. בסופו של דבר נדחו מרבית התביעות הכספיות וספיר חויבו לשלם לוינגרטן סך של 8,000 ש"ח בתוספת הפרשים. בנוסף כלל פסק הדין הוראות וצווים שונים בנוגע לביצוע עבודות שיפוצים ותיקונים. ספיר לא השלימו עם תוצאת הפסק והגישו ערעור זה. בערעורם מתייחסים ספיר למספר סוגיות, אשר תבחינה להלן אחת לאחת.

שיפוץ המבנה

4.         בתביעת ספיר נדרשו וינגרטן לשלם סך של 154,958 ש"ח, סכום המבטא, על-פי הטענה, את סך כל עלות עבודות השיפוץ שביצעו ספיר ברכוש המשותף (כאמור לעיל - מדרגות, חדר מדרגות וגינה). ספיר טענו, כי שילמו לוינגרטן מראש עבור חלקם-שלהם בביצוע עבודות השיפוצים אשר וינגרטן היו אמורים לבצע, כמפורט בהסכמים הנ"ל. לאחר שהעבודות לא בוצעו ע"י וינגרטן על-פי התחייבות זו, הן בוצעו על-ידי ספיר, בין היתר מכיוון שביצוען נדרש למניעת סכנה. ספיר זכאים, לטענתם, להשבת מלוא עלות השיפוץ (הואיל ואת חלקם שילמו מראש לוינגרטן).

בית משפט קמא קבע, כי ספיר לא היו רשאים לשפץ ללא הסכמת וינגרטן, ובביצוע השיפוץ באופן חד צדדי עשו ספיר דין לעצמם וביצעו "מעשה חמור", שכן השיפוץ כלל "שינויים מרחיקי לכת" שעיקרם בא לידי ביטוי בשינוי כיוון המדרגות. בית המשפט הוסיף ופסק, כי פירושם הנכון של ההסכמים שבין הצדדים הוא, שהשיפוץ אותו התחייבו וינגרטן לבצע היה אמור להיעשות רק לאחר גמר עבודות הבניה על גג המבנה, עבודות שלא החלו להתבצע. אכן, בהסכם בכתב יד ובנספח להסכם השיפוץ לא נקבע לוח זמנים לביצוע העבודות, ורק לגבי שיפוץ חזית המבנה נקבע שהוא יבוצע לאחר תום הבניה על הגג. אלא שבית המשפט קבע, שאין כל היגיון לפצל את עבודות השיפוץ מעבודות הבניה שוינגרטן אמורים לבצע על גג המבנה, דבר שייקר את העלויות, ומכאן מסקנתו, כי וינגרטן אמורים היו לבצע את כל השיפוצים עליהם התחייבו רק לאחר סיום הבניה על הגג.

מאידך גיסא, בית המשפט פסק, כי אין זה סביר לדרוש מספיר להמתין תקופה ממושכת לביצוע השיפוצים, כאשר הבניה על הגג מתעכבת בהעדר היתר בניה "ואין משמעות הדבר כי וינגרטן פטורים מחובתם לשפץ את המבנה על-פי הסכם כתב היד". עוד נפסק, כי וינגרטן היו אמורים לפעול להפסקת עבודות השיפוץ בהן החלו ספיר, מיד כשעמדו על ביצוען, ולא רק עם סיומן; אם כי בית המשפט לא העניק נפקות משפטית ואופרטיבית למסקנתו זו.

מומחה שמינה בית המשפט, האדריכל עופר גאון (להלן - " גאון"), מצא בחוות דעתו, כי השיפוץ שביצעו ספיר "הוא ראוי ואינו פוגע בערך הנכס של וינגרטן" (עמ' 6 לפסה"ד), כי שינוי כיוון המדרגות אינו פוגע בוינגרטן, אם כי יוצר צורך לשנות את מיקום הכניסה לדירת וינגרטן, מה שרק יעלה את ערכה, באשר תהיה לה כניסה נפרדת.

לנוכח המסקנות והממצאים הנ"ל, ולאחר שוינגרטן לא עמדו עוד על תביעתם להריסת עבודות השיפוצים שספיר ביצעו, נפסק בנושא זה כדלהלן:

א.         עבודות השיפוץ והבניה שביצעו ספיר יוותרו על כנן, בכפוף להסכמות שהושגו בין הצדדים ושעוגנו בהחלטת בית המשפט מיום 29.11.04 (החלטה אשר ניסחה שורה של הסכמות בנוגע לקירוי מרפסות של ספיר, בנוגע להליכים בפני רשויות התכנון והבניה ובנוגע למרפסת השייכת לספיר והמצויה מעל פיר המעלית המתוכננת, מרפסת שאמורים להרסה ככל שהדבר יידרש לצורך בניית המעלית).

ב.         תביעת ספיר להחזר עלות השיפוצים נדחית, שכן "ספיר עשה זאת על דעת עצמו ועליו לשאת בעלותם".